Gebreken aan het gehuurde – woonruimte

Artikel 7:204 e.v.BW

Wat is een gebrek?

Het begrip “gebrek” heeft een ruime betekenis. Het betreft eigenlijk elke beperking van het gebruiksgenot die niet aan de huurder is toe te rekenen. En waar de huurder ook geen rekening mee hoefde te houden bij een goed onderhouden zaak. Als gebrek wordt bijvoorbeeld aangemerkt een kapotte waterleiding of achterstallig onderhoud van het schilderwerk. Maar ook een voorschrift in het bestemmingsplan dat zich verzet tegen het gebruik als woonruimte. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen.

Dat geldt alleen niet voor de zaken die opgesomd staan in het Besluit Kleine Herstellingen. Die kleine herstellingen blijven voor rekening van de huurder. Ook geldt het niet voor gebreken waarvan herstel onmogelijk is, of waarvan het herstel zo duur is dat het herstel redelijkerwijs niet verlangd kan worden van de verhuurder. Een feitelijke stoornis door derden valt buiten het begrip “gebrek”. Toch kan een verhuurder verplicht worden om op te treden tegen een overlast veroorzakende buurman, als die buurman ook huurder van dezelfde verhuurder is.

Wat gebeurt er als de verhuurder niet overgaat tot herstel?

Als de verhuurder, ook na behoorlijk in gebreke te zijn gesteld door de huurder, niet overgaat tot herstel, kan de huurder zelf overgaan tot het herstel en de redelijke kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Hij kan de kosten ook in mindering brengen op de huurprijs. Een andere mogelijkheid is dat de huurder niet overgaat tot herstel, maar dat hij bij de rechter een evenredige vermindering vordert van de huurprijs totdat het gebrek verholpen is. Van deze regels kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.
Let op: de huurder mag zonder overeenstemming of rechtelijke uitspraak niet eigenmachtig de huur inhouden. Dan wordt hij gezien als wanbetaler, en dat kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Gevolgschade?

In het geval dat een gebrek leidt tot gevolgschade (zoals herstel van schilderwerk na een lekkage), is de verhuurder niet automatisch ook aansprakelijk voor deze gevolgschade. Dat is hij alleen als het gebrek aan hem toe te rekenen is of wanneer hij het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang van de huurovereenkomst, en hij daarover niets heeft medegedeeld. Een gebrek is de verhuurder bijvoorbeeld toe te rekenen, wanneer het is ontstaan door achterstallig onderhoud, of wanneer eerdere herstelwerkzaamheden niet vakkundig zijn uitgevoerd. In het geval dat de verhuurder het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang, kan de aansprakelijkheid van de verhuurder nooit contractueel worden beperkt of uitgesloten.

Heeft u een vraag over de gebreken aan het gehuurde? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.

Meer huurrecht-gerelateerde onderwerpen >