28 juli 2022
Voor het aanleggen van een dakterras of het plegen van een aanbouw moet u doorgaans toestemming vragen aan de vergadering van de VvE.
Dit volgt bijvoorbeeld uit artikel 22 lid 1 van het Modelreglement 2006. Daarin staat dat iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming verboden is. En ook uit artikel 23 lid 1 van het Modelreglement 2006, waarin staat dat een eigenaar/gebruiker zonder toestemming van de vergadering geen verandering mag aanbrengen die het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw wijzigt. Andere Modelreglementen hebben vergelijkbare bepalingen.
Echter, het verkrijgen van toestemming van de vergadering is in veel gevallen niet toereikend. Vaak moet u ook de splitsingsakte wijzigen. Als dat niet gebeurt terwijl het wel vereist is, is het vergaderbesluit nietig en is de realisering van het dakterras of de aanbouw onrechtmatig. Een eigenaar (of diens rechtsopvolger) die bezwaar heeft tegen de situatie kan alsdan herstel van de onrechtmatige situatie vorderen. Dit kan tot gevolg hebben dat het dakterras of de aanbouw moet worden afgebroken. Dit vorderingsrecht verjaart pas na 20 jaar. Zie daar het belang om goed na te gaan of wijziging van de splitsingsakte vereist is.
Wijziging van de splitsingsakte is vereist als er wijzigingen optreden in de goederenrechtelijke toestand (de omvang van het appartementsrecht) of de afgesproken spelregels (zoals het aandeel in de gemeenschap/schuldenlast of de stemverhouding). Daarvan is niet altijd sprake als de aangebrachte wijziging geen permanent karakter heeft. Dat is zo bepaald in het zogenoemde ‘notaris Wortelboer arrest’ (ECLI:NL:HR:2000:AA5405).
Voorbeeld hiervan is de aanleg van een dakterras. In de meeste splitsingsakten is het dak aangeduid als gemeenschappelijk eigendom. Als de eigenaar van het bovenste appartement van het gebouw een dakterras aanlegt, betrekt hij een gemeenschappelijk deel bij het privé-gedeelte van zijn appartementsrecht. De omvang van het privé-gedeelte wordt daarmee gewijzigd en de feitelijke toestand klopt dan niet meer met de omschrijving in de splitsingsakte en de splitsingstekening. In deze situatie is het dus van belang dat de splitsingsakte gewijzigd wordt. Het dakterras is dan permanent opgenomen in de splitsing en kan bij verkoop van het appartement ook overgedragen worden. Een recent voorbeeld hiervan speelde bij de Rechtbank Overijsel (ECLI:NL:RBOVE:2020:3613).
Wijziging van de splitsingsakte is echter niet nodig als alleen de huidige eigenaar toestemming krijgt voor het dakterras. Deze toestemming is dus niet bedoeld voor zijn rechtsopvolgers. Daaraan zijn wel voorwaarden verbonden. Het dakterras moet zodanig zijn aangelegd dat het zonder noemenswaardige kosten te verwijderen is, in het vergaderbesluit moet de bedoeling van de tijdelijkheid vastliggen. En het besluit moet in redelijkheid herroepbaar zijn. Hiervan was bijvoorbeeld sprake in een zaak die speelde bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2014:4798).
Een aanbouw heeft doorgaans een permanent karakter, maar toch hoeft u niet in alle gevallen de splitsingsakte te wijzigen. Pleegt u de aanbouw op een deel dat al behoort tot het privé-gedeelte van het appartementsrecht? Dan verandert er niets aan de goederenrechtelijke situatie, en is vanuit dat aspect een wijziging van de splitsingsakte dus niet vereist. De aanbouw kan echter tot gevolg hebben dat het breukdeel voor het aandeel in de gemeenschap, schuldenlast of stemverhouding gewijzigd moet worden. Daar is dan wel een wijziging van de splitsingsakte voor vereist. Het Hof Den Haag oordeelde echter in een aan haar voorgelegde zaak dat niet gebleken was op welke wijze de breukdelen ten tijde van de splitsing tot stand gekomen zijn, zodat de aanbouw ook geen aanleiding gaf om de breukdelen in de splitsingsakte aan te passen (ECLI:NL:GHSGR:2005:AT7523).
Heeft u binnen uw VvE te maken met veranderingen die mogelijk een wijziging van de splitsingsakte vereisen? Neemt u dan gerust contact met mij op voor nader advies.
