3 mei 2022
Als een verhuurder en huurder overeenstemming bereiken over de huur van een woning, dan wordt in de regel een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Daarmee is voor de verhuurder en voor de huurder in één oogopslag duidelijk welke afspraken tussen hen gelden.
In de overeenkomst staan de belangrijkste afspraken, zoals de huurprijs, de huurtermijn en de regels. Maar ook afspraken over het opzeggen van de huurovereenkomst. Vaak worden er ook algemene (huur)bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing verklaard. In de praktijk komt het soms voor dat er geen schriftelijke huurovereenkomst wordt opgesteld. Het kan zo zijn dat de verhuurder en de huurder dan enkel mondeling afspraken maken. Is er dan sprake van een (geldige) huurovereenkomst? En welke afspraken gelden er dan? Het verdient aanbeveling om een huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, maar het is wettelijk niet vereist. Hieronder vertellen we u graag meer over de mondelinge huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst kan ook mondeling worden overeengekomen. Een huurovereenkomst is namelijk een zogeheten ‘consensuele overeenkomst’. Dit betekent dat een huurovereenkomst tot stand komt als er sprake is van wilsovereenstemming tussen de verhuurder en de huurder. Met andere woorden, als zij het eens zijn over de belangrijkste aspecten van de huurovereenkomst. Dit noemt men de essentialia. Te denken valt daarbij aan het pand dat (gedeeltelijk) wordt verhuurd, welke tegenprestatie hiervoor wordt betaald (lees: de huurprijs) en de huurtermijn. Als partijen overeenstemming bereiken over de essentialia, dan is direct sprake van een (juridisch bindende) huurovereenkomst.
Hoewel dus direct na overeenstemming sprake is van een geldige huurovereenkomst, brengt een mondelinge huurovereenkomst risico’s met zich mee.
Er gelden specifieke regels voor de huur van woonruimten, winkelruimten en kantoorruimten. Bijvoorbeeld op het gebied van (minimale) huurtermijnen, opzeggingsformaliteiten en mogelijke huurbescherming. Onduidelijkheid over de precies gemaakte afspraken, omdat partijen alleen mondeling hebben gesproken, kan voor verschillende problemen zorgen.
Een reëel risico is dat onvoldoende duidelijk is welke (wettelijke) regels op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In artikel 7:271 lid 1 BW, wordt bijvoorbeeld bepaald dat wanneer een huurovereenkomst voor maximaal 24 maanden wordt gesloten, de verhuurder na verloop van die huurperiode de huurovereenkomst eenvoudig per brief kan beëindigen. De verhuurder hoeft de huurder enkel te informeren over het (aanstaande) einde van de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft dan geen beroep te doen op een zogenaamde opzeggingsgrond. Als een huurovereenkomst voor langer dan 24 maanden is gesloten of de huurovereenkomst (stilzwijgend) is verlengd, dan is van rechtswege sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval kan de verhuurder de huurovereenkomst enkel nog opzeggen als sprake is van (ten minste één) van de wettelijke opzeggronden van artikel 7:274 BW. De huurder wordt dan goed beschermd.
Bij een mondelinge huurovereenkomst is bovendien het risico dat (te veel) onduidelijkheid bestaat over de afgesproken huurtermijn. De huurder denkt bijvoorbeeld dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum huurtermijn van één jaar. De verhuurder denkt een kortdurende huurovereenkomst voor maximaal één jaar aan te zijn gegaan. De rechtspraak leert dat een dergelijke onduidelijkheid voor een nare verrassing voor de verhuurder kan zorgen, nu deze in de regel in het voordeel van de huurder wordt uitgelegd. De verhuurder wordt dan geconfronteerd met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en met de huurbescherming die de huurder daardoor geniet.
Een ander risico is gelegen in de meer specifieke onderdelen van de huurovereenkomst. Stel dat partijen het met elkaar eens zijn over de essentialia, maar het niet eens worden over de nadere onderdelen van de huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan de hoogte van de servicekosten of wie verantwoordelijk is voor het verrichten van (kleine) onderhoudswerkzaamheden of reparaties. Als hierover geen duidelijke afspraken zijn gemaakt of als partijen het oneens zijn over wat er is afgesproken, zorgt dat voor een moeilijke situatie. De hoofdregel is dat degene die zich beroept op een feit of recht, zoals bijvoorbeeld een bepaalde afspraak, de stellingname voldoende aannemelijk moet (kunnen) maken. Hij draagt de zogeheten ‘bewijslast’. Het aannemelijk maken van een mondelinge afspraak is uiterst moeilijk, zeker als de andere partij die afspraken weerspreekt. Het risico is dat de (ver)huurder wordt geconfronteerd met afspraken die hij niet wenste.
Om onnodige discussies en voornoemde risico’s te voorkomen, verdient het sterk aanbeveling om mondeling gemaakte afspraken over het (ver)huren van een pand goed vast te leggen in een schriftelijke huurovereenkomst. Daarmee is het voor alle partijen in één oogopslag duidelijk welke afspraken tussen hen gelden. Een mondelinge huurovereenkomst is aldus evenwel net zo rechtsgeldig, maar het bewijzen van de precieze afspraken en termijnen is welhaast onmogelijk. Neem voor meer informatie direct contact met ons op.
